Köyde ev yapmak: ruhsat, yerleşik alan ve izinler

Köyde ev yapmak için çoğu durumda yapı ruhsatı gerekmez; ama bu "izinsiz yapılır" demek değildir. 3194 sayılı İmar Kanununun 27. maddesine göre belediye ve mücavir alan sınırları dışındaki köylerin köy yerleşik alanında ve civarında yapılacak konut ile tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ruhsattan muaftır; buna karşılık etüt ve projeler valilikçe onaylanır, onaydan sonra muhtarlığa bildirilir ve yapı yöresel dokuya, fen ve sağlık kurallarına uygun olmak zorundadır. Evinizin yeri bu yerleşik alanın dışındaysa kurallar sıkılaşır: yapı ruhsatı gerekir ve yer tarım arazisiyse ayrıca 5403 sayılı Kanun kapsamında izin aranır. Aşağıda bu ayrımı, ölçüleri ve başvuru sırasını anlatıyoruz.

Önce yerinizi belirleyin: yerleşik alan mı, dışı mı?

Köyde imar kurallarını belirleyen ilk şey parselin konumudur. Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği köy yerleşik alanını şöyle tarif eder: cami, köy konağı gibi köy ortak yapıları ile mevzuata uygun yapılmış binaların toplu bulunduğu yerde, en dıştaki binaların dış kenarlarından geçirilen çizginin içi yerleşik alandır. Bu çizginin en fazla 300 metre dışından geçirilen sınırın içi ise "yerleşik alan civarı"dır. Sınırı il özel idaresinin kurduğu, en az biri harita mühendisi üç teknik personelden oluşan komisyon çizer; il genel meclisi onaylar. Büyükşehirlerde bu karar ilçe belediye meclisinin teklifiyle büyükşehir belediye meclisince alınır.

Yönetmelik dağınık yerleşimi de hesaba katar: köy dokusunun parça parça olduğu yerlerde yerleşik alan birden çok parça hâlinde belirlenebilir ve birbirine 200 metreden uzak olmayan binalar esas alınır. Taşkın, heyelan, çığ, kaya düşmesi riski olan alanlar ile dere yatakları sınırın dışında bırakılır.

Parselin yeri	Ruhsat	Temel ölçüler	Tarım arazisi izni
Köy yerleşik alanı ve civarı	Gerekmez; proje onayı ve muhtarlığa bildirim şart	En fazla 2 kat ve 7,50 m	Yerleşik alan içinde 5403 uygulanmaz
Yerleşik alan dışı (iskân dışı alan)	Gerekir	İnşaat alanı katsayısı en çok %5, toplam en çok 250 m², 2 kat ve 7,50 m	Tarım dışı kullanım için izin gerekir
Yerleşik alan dışı, küçük bağ evi	Tarım müdürlüğü görüşü ve idare izniyle ruhsatsız	Taban en çok 75 m², toplam en çok 150 m², bodrum dahil 2 kat, parselde 1 adet	Proje ve görüş aranır

Parselinizin hangi bölgede olduğunu il özel idaresinin imar birimine (büyükşehirde ilçe belediyesine) sorun; sınırlar kadastro paftasına ve tapu siciline işlenir.

Yerleşik alanda ev: proje onayı ve muhtarlığa bildirim

Yönetmeliğin 57. maddesi süreci netleştirir: köy yerleşik alanı ve civarında yapılacak konut, tarım ve hayvancılık yapıları ile müştemilat yapı ruhsatı ve yapı kullanma iznine tabi değildir; ancak projelerin fen ve sağlık kurallarına uygunluğu için ilgili idarenin onayı alınır ve ardından muhtarlığa bildirim yapılır. Büyükşehirlerde proje onayını ilçe belediyesi verir. Etüt ve projelerin sorumluluğu, onları hazırlayan mimar ve mühendise aittir. Yapılar tamamlanınca valilikçe ulusal adres bilgi sistemine ve kadastro planlarına işlenir.

Kanun 2020'de yapılan değişiklikle muhtara bir görev de yükledi: valilik onayı ve muhtarlığa bildirim olmadan ya da projesine aykırı yapı yapıldığını tespit eden muhtar durumu ivedilikle valiliğe bildirir. Yani muhtar izin vermez ama bildirim alır ve aykırılığı haber verir.

Bir kolaylık da var: valilikler, talep hâlinde, yörenin geleneksel ve mimari özelliklerine uygun hazırlanmış projeleri temin edebilir. Köyünüzün geleneksel yapı dokusunu korumak istiyorsanız il özel idaresine bu tip projeleri sorun; konunun mimari yanı için köy konakları ve geleneksel mimari rehberimize bakabilirsiniz.

Ölçüler: kat, yükseklik, çatı, parsel

Yerleşik alan ve civarında yönetmeliğin koyduğu başlıca kurallar şunlar:

• Kat ve yükseklik: En fazla 2 kat ve 7,50 metre. Arazinin meyli nedeniyle fazladan kat kazanılamaz. Zemin döşemesi tabii zeminden 0,50 metreden fazla gömülü hacimler ikamete ayrılamaz.
• Taban alanı: Konut yapılarında müştemilat dahil taban alanı katsayısı yüzde 40'ı geçemez.
• Parsel başına yapı: İfraz edilmedikçe bir parsele konut ile tarım ve hayvancılık yapıları ve müştemilat dışında birden fazla yapı yapılamaz. 1.500 metrekareden büyük hisseli parsellerde, maliklerin muvafakatiyle, binalar arası en az 6 metre olmak ve hissedar sayısını ve her durumda 3 adedi geçmemek şartıyla birden fazla bina yapılabilir.
• İfraz: Yerleşik alanda ifrazla elde edilecek parsellerin genişliği 15, derinliği 20 metreden az olamaz; ifrazla en fazla beş parsel elde edilir ve bu parseller ikinci kez bölünemez. Parselin kamuya geçmiş bir yola cephesi olmalı.
• Çatı ve iç düzen: Kiremit kaplı çatılar yüzde 33 eğimle ve civarın karakterine uygun yapılır, saçak 1,20 metreyi aşamaz. Her konutta en az bir oturma odası, bir yatak odası, mutfak, banyo ve hela bulunur.

Yerleşik alan dışı: tarla, bağ ve ahır

Parsel yerleşik alanın dışındaysa yönetmelik "iskân dışı alan" kurallarını uygular. Bu alanda ifrazla oluşacak her parsel en az 5.000 metrekare olmalı ve yola en az 25 metre cephesi bulunmalıdır. Bir ailenin oturmasına yönelik bağ ve sayfiye evi, inşaat alanı katsayısı yüzde 5'i ve toplam 250 metrekareyi geçmemek, 2 katı ve 7,50 metreyi aşmamak, yola 5, komşu parsele 3 metreden fazla yaklaşmamak şartıyla yapılabilir. Mandıra, ahır, ağıl, kümes, arıhane, depo gibi tarımsal yapılarda yola 10, parsel sınırına 5 metre çekme ve yüzde 40 inşaat alanı katsayısı aranır.

İmar Kanunu burada kesin bir çizgi çeker: köy yerleşik alanı dışında kalan, entegre tesis niteliğinde olmayan tarım ve hayvancılık yapılarının yapı ruhsatı alınarak inşa edilmesi zorunludur. Yönetmeliğin 64. maddesi yalnızca iki istisna tanır: entegre olmayan tarımsal seralar ve taban alanı 75 metrekareyi, toplam alanı 150 metrekareyi geçmeyen, bodrum dahil 2 katlı ve parselde tek olan küçük bağ evleri. Bunlar il tarım ve orman müdürlüğünün uygun görüşü ve idarenin izniyle ruhsatsız yapılabilir; proje incelemesi yine yapılır.

Tarım arazisinde ek izin: 5403 sayılı Kanun

Yerleşik alan dışındaki tarlanız tarım arazisiyse ikinci bir kapı daha vardır. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 13. maddesi mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve sulu tarım arazilerinin tarım dışı kullanılmasını yasaklar; istisnalar kamu yararına yatırımlar gibi dar hâllerdir. Bu sınıfların dışında kalan tarım arazileri ise toprak koruma projesine uyulması şartıyla valilikçe tarım dışı kullanıma açılabilir. Tarımsal amaçlı yapılar için, projesine uyulması şartıyla, her sınıf tarım arazisi valilik izniyle kullanılabilir.

İmar Kanunu köy içi için önemli bir kolaylık getirir: köy yerleşik alan sınırı içinde 5403 sayılı Kanun hükümleri uygulanmaz. Yani yerleşik alan içindeki bahçenize ev yapmak için tarım arazisi izni gerekmez; sınırın dışındaki tarlada ise gerekir. Miras yoluyla gelen tarım arazilerinde bölünme kısıtları da vardır; ayrıntılar köyde arsa, tapu ve kadastro rehberinde.

1. Parselin yerleşik alan içinde mi dışında mı olduğunu il özel idaresinden öğrenin
2. Tapu ve hisse durumunu netleştirin, gerekirse muvafakat alın
3. Mimar ve mühendise projeyi hazırlatın
4. Proje onayını il özel idaresinden, büyükşehirde ilçe belediyesinden alın
5. Onaylı projeyi muhtarlığa bildirin
6. Yerleşik alan dışındaysa yapı ruhsatı ve gerekiyorsa 5403 izni alın
7. Yapı bitince adres ve kadastro kaydını kontrol edin

Kaynak: 3194 sayılı İmar Kanunu md. 27; Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği md. 43, 57, 63, 64; 5403 sayılı Kanun md. 13. Şema Köyümüz tarafından çizilmiştir.

Büyükşehirlerde durum

2014'ten bu yana 30 büyükşehirde köyler mahalleye dönüştü (kırsal mahalle statüsü rehberine bakın). İmar Kanunu bu yerler için "kırsal yerleşik alan" kavramını kullanır: sınırlar ilçe belediye meclisinin teklifi üzerine büyükşehir belediye meclisi kararıyla belirlenir. Yönetmeliğe göre büyükşehirlerde kırsal özelliği devam eden yerlerde daha önce tespit edilmiş köy yerleşik alan sınırları kırsal yerleşik alan sınırı kabul edilir. Kırsal mahallelerde bina inşaat harcı ile imarla ilgili harçlar da alınmaz (5216 sayılı Kanun ek md. 3).

Köyünüzün konumunu bilin

Rakım ve arazi yapısı yapım maliyetini, kar yükünü ve yol durumunu doğrudan etkiler. Örneğin Rize Çamlıhemşin'deki Çatköy yaklaşık 1.295 metrede, aynı ilçedeki Behice ise 287 metrede kayıtlı. Karabük Safranbolu'daki Yörük köyü 486 metre, Nevşehir Ürgüp'teki Ayvalı 1.300 metre, Erzincan Kemaliye'deki Adak 1.368 metre rakımda. Köyünüzün rakım ve iklim bilgisini rakım ve iklim kıyası aracında karşılaştırabilirsiniz. Tarihî ya da doğal sit alanındaki köylerde koruma kurulu izni ayrıca gerekebilir; bunu il özel idaresine ilk başvuruda sorun.