Köyde tapu, kadastro, hisseli arazi ve miras

Köydeki bir tarlanın size gerçekten ait olup olmadığını tapu sicili gösterir; kadastro ise o tarlanın sınırını ve ada-parsel numarasını belirleyen ölçüm ve tespit işidir. Köylerde en sık karşılaşılan üç durum şunlardır: arazi hâlâ ölmüş bir büyüğün adına kayıtlıdır (intikal yapılmamıştır), tapu birçok mirasçı arasında hisselidir ya da arazinin tapusu hiç yoktur ve yıllardır "bizim" diye kullanılmaktadır. Her birinin yolu farklıdır ve tarım arazilerinde 5403 sayılı Kanun ek kurallar getirir. Aşağıda bu durumları, dayandıkları kanun maddeleriyle birlikte sırasıyla anlatıyoruz.

Tapu ve kadastro: kim neyi tutar?

Türkiye'de taşınmaz mülkiyeti tescille kazanılır; miras, mahkeme kararı ve kamulaştırma gibi hâllerde mülkiyet tescilden önce geçse de malikin tasarruf edebilmesi tescile bağlıdır (Türk Medeni Kanunu md. 705). Taşınmaz satışı gibi mülkiyeti devreden sözleşmeler ancak resmî şekilde, yani tapu müdürlüğünde yapılırsa geçerlidir (md. 706). Köyde muhtar önünde imzalanan "senetle satış" bu yüzden tapuda mülkiyeti geçirmez.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün (TKGM) verilerine göre Türkiye'nin yaklaşık 780 bin kilometrekarelik yüzölçümünün 700 bin kilometrekaresi, yani yaklaşık 60 milyon parsel tescilli; kalan yaklaşık 80 bin kilometrekare tescil dışı statüde. TKGM bu alanların bir kısmını tescil etmek için 2025'te bir proje başlattı. Köyünüzdeki tapusuz bir alan bu kapsamda Hazine adına tescil edilebileceği için tapusuz kullanımı erken netleştirmek önemlidir.

Kadastro nasıl yapılır, ne zaman kesinleşir?

3402 sayılı Kadastro Kanununa göre kadastro ekibi çalışma alanında sınırlandırma ve tespit yapar, sonuçları tutanağa bağlar. Kadastro müdürü askı cetvellerini hem müdürlükte hem de muhtarın çalışma yerinde 30 gün süreyle ilan eder; itirazı olanlar bu süre içinde kadastro mahkemesinde dava açabilir. Bu ilanlar ilgililere şahsen tebliğ edilmiş sayılır. Yani askı döneminde köyde değilseniz haberiniz olmasa bile süre işler.

Dava açılmayan tutanaklar 30 günün sonunda kesinleşir ve en geç üç ay içinde tapu kütüğüne yazılır. Tutanağın kesinleşmesinden itibaren 10 yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak itiraz edilemez, dava açılamaz. Kadastrosu tamamlanan yerde eski tapu kayıtları işleme esas olma niteliğini kaybeder. Köyünüzde kadastro ya da toplulaştırma çalışması duyurulduysa bir yakınınızdan ya da muhtarlıktan askı tarihlerini öğrenmeniz bu nedenle önemlidir; toplulaştırmadaki askı ve itiraz süreci için arazi toplulaştırma rehberine bakın.

Miras: intikal olmadan tapuda işlem yapılamaz

Mirasçılar mirası, mirasbırakanın ölümüyle kanun gereği bir bütün olarak kazanır (TMK md. 599). Birden çok mirasçı varsa paylaşmaya kadar tereke üzerinde "elbirliği" ortaklığı doğar ve mirasçılar terekedeki haklar üzerinde birlikte tasarruf eder (md. 640). Tapuda işlem yapabilmek için önce mirasçılık belgesi alınır: bu belgeyi sulh mahkemesi ya da noter verir (md. 598). Ardından tapu müdürlüğünde intikal yapılır ve arazi mirasçılar adına tescil edilir.

Tarım arazilerinde 5403 sayılı Kanun devreye girer. Kanuna göre mirasa konu tarım arazilerinde mülkiyetin devri esastır; mirasçılar anlaşırsa devir işlemleri mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanır. Tarım arazilerinde ifraz, hisselendirme, pay devri, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi, paylı mülkiyet olarak intikal ve taksim işlemleri Tarım ve Orman Bakanlığının iznine bağlıdır (md. 8/B). Mirasçılar araziyi bir mirasçıya, aile malları ortaklığına ya da kuracakları limited şirkete devredebilir (md. 8/C). Anlaşma olmazsa Bakanlığın süre vermesi ve sulh hukuk mahkemesinde devir ya da satış davası yolu öngörülür (md. 8/Ç, 8/D).

Durum	Mülkiyet türü	Kimin kararı gerekir	Dayanak
Ölüm sonrası, intikal öncesi	Mirasçıların ortaklığı	Tasarrufta tüm mirasçılar	TMK md. 599, 640
İntikal yapılmış, paylar yazılı	Paylı mülkiyet	Her paydaş kendi payında	TMK md. 688
İntikal yapılmış, paylar yazılı değil	Elbirliği mülkiyeti	Kural olarak oybirliği	TMK md. 701–702
Tarım arazisinde bölme, pay devri	—	Ayrıca Bakanlık izni	5403 md. 8/B

Hisseli tapu: kullanma, satma, bölme

Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir; payını devredebilir ve rehnedebilir (TMK md. 688). Paydaşlardan her biri, bir sözleşmeyle bağlı değilse malın paylaşılmasını isteyebilir; anlaşma olmazsa hâkim aynen bölmeye, bu mümkün değilse açık artırmayla satışa karar verir (md. 698–699). Tarım arazisinde ise bölme 5403 sayılı Kanundaki asgari büyüklüğün altına düşemez: Kanun mutlak, marjinal ve özel ürün arazilerinde en az 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtüaltında 0,3 hektar sınırı koyar (md. 8).

Köyde yaygın durum, hisseli bir tarlayı mirasçılardan birinin fiilen işlemesidir. Bu, destek ve kayıt işlemlerinde belge sorununa yol açar. Çiftçi Kayıt Sistemi Yönetmeliği buna bir çözüm getirir: hisseli ya da intikali yapılmamış arazide diğer hissedarlarla yapılmış kira sözleşmesi, o yoksa muvafakatname, o da mümkün değilse taahhütname ile başvurulabilir. Hissedarlardan biri itiraz ederse kayıt itiraz edilen hisse oranında sonlandırılır. Ayrıntılar Çiftçi Kayıt Sistemi rehberinde.

Tapusuz arazi: zilyetlikle tescil

Kadastro sırasında tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmaz, çekişmesiz ve aralıksız en az 20 yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belge, bilirkişi ya da tanıkla ispat eden kişi adına tespit edilebilir. Sınır, aynı çalışma alanındaki toplam yüzölçümüne göre sulu arazide 40, kuru arazide 100 dönümdür (3402 md. 14). Bu sınırı aşan kısım için 1981 öncesi vergi kaydı gibi ek belge aranır. Devlete ait araziyi emek ve masrafla tarıma elverişli hâle getirenler için de 14. maddedeki şartlarla tespit yolu vardır (md. 17). Ancak orta malları, ormanlar ve kamu hizmetine ayrılmış yerler zilyetlikle kazanılamaz (md. 18).

Kadastrosu tamamlanmış bir köyde tapusuz kalmış yer için yol Türk Medeni Kanununun 713. maddesidir: tapuya kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız 20 yıl malik sıfatıyla elinde bulunduran kişi, mahkemeden tescil isteyebilir. Dava Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine karşı açılır, ilanla duyurulur. Orman ve mera sınırındaki araziler için ayrıca orman sınırı ve 2B ile mera kanunu ve mera sınırları rehberlerine bakın.

1. e-Devlet'te mirasçısı olduğunuz kişi adına tapu sorgulayın
2. Noter ya da sulh mahkemesinden mirasçılık belgesi alın
3. Tarım arazisiyse devir ve paylaştırma için Bakanlık iznini sorun
4. Tapu müdürlüğünde intikal işlemini yaptırın
5. Kullanan mirasçı için kira sözleşmesi ya da muvafakat hazırlayın
6. Gerekirse paylaştırma ya da devir için anlaşın; anlaşma yoksa sulh hukuk mahkemesi

Kaynak: TMK md. 598–640, 688–703; 5403 sayılı Kanun md. 8/B–8/D; ÇKS Yönetmeliği md. 7. Şema Köyümüz tarafından çizilmiştir.

Gurbetten tapu işi: e-Devlet, vekâlet, Berlin

e-Devlet Kapısında TKGM'nin sunduğu hizmetler arasında "Tapu Bilgileri Sorgulama", "Tapu Bilgileri Sorgulama (Mirasçısı Olduğunuz Kişi Adına)", "Web Tapu İşlemleri" ve "Tapu Telefon Bilgileri Beyan" bulunur. Mirasçı sorgusu, vefat eden bir yakınınızın üzerindeki taşınmazları görmenin en hızlı yoludur. Telefon beyanı ise taşınmazınızda işlem başladığında bilgilendirilmeniz için yararlıdır.

Yurt dışındaysanız iki yol var. TKGM, Berlin Tapu ve Kadastro Temsilciliğinin Türkiye dışında tapu işlemlerinin yapılabildiği ilk ve tek merkez olduğunu açıklıyor. Diğer ülkelerde Türk konsolosluğundan düzenlenecek bir vekâletnameyle Türkiye'deki bir yakınınız ya da avukatınız işlemi yürütebilir; vekâletnamede taşınmazın ili, ilçesi, köyü, ada ve parsel numarası ile verilen yetkinin kapsamı açık yazılmalıdır.

Köy adı, ada ve parsel eşleştirmesi

Tapu kayıtlarında taşınmaz il, ilçe, köy ya da mahalle adı, ada ve parsel numarasıyla geçer. Eski tapularda köyün eski adı yazıyor olabilir; bunun için köy adı değişiklikleri rehberine bakın. Aynı adlı köyler de karışıklığa yol açar: Bayburt'ta hem Merkez ilçede Dikmetaş hem de Demirözü'nde Dikmetaş adlı köy kayıtlı. Giresun Şebinkarahisar'daki Yedikardeş, Kastamonu Abana'daki Akçam ya da Nevşehir Ürgüp'teki Bahçeli gibi köy sayfalarında ilçe, posta kodu ve konum bilgisi yer alır; tapudaki köyü bu bilgilerle eşleştirin. Posta kodunu posta kodu bulucu ile de kontrol edebilirsiniz.