Hazine arazisi: kiralama, ecrimisil ve satın alma

Köyde yıllardır ekilen ama tapuda Hazine adına kayıtlı bir tarla, kullanana mülkiyet kazandırmaz; kullanım ya kira sözleşmesine bağlanır ya da izinsiz kullanım sayılıp ecrimisil istenir. Kanun kullanıcıya belli yollar açar: 4706 sayılı Kanunun ek 6. maddesi, 31 Aralık 2019'dan önce en az üç yıldır tarımsal amaçla kullanılan Hazine tarım arazilerinin kullanıcılarına cari yıl ecrimisil bedelinin yarısı üzerinden on yıla kadar doğrudan kiralanmasına ve on yıllık kullanımın sonunda kiracıya doğrudan satılmasına imkân verir. Köy yerleşme alanı içindeki 5.000 metrekareye kadar Hazine taşınmazları da kullanıcısına doğrudan satılabilir. Aşağıda bu seçenekleri, ecrimisili ve başvuru yolunu anlatıyoruz. Hazine taşınmazlarında işlemleri Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının il ve ilçelerdeki millî emlak birimleri yürütür.

Hazine arazisi zilyetlikle kazanılmaz

Kadastro Kanunu, orta malları, hizmet malları, ormanlar ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup kamu hizmetine tahsis edilen yerlerin, tapuda kayıtlı olsun olmasın, kazandırıcı zamanaşımıyla edinilemeyeceğini söyler; tarıma dönüştürülebilecek sahipsiz yerler Hazine adına tespit edilir (3402 md. 18). Çiftçi Kayıt Sistemi Yönetmeliği de aynı ilkeden hareket eder: Hazine adına tescilli ya da Devletin hüküm ve tasarrufundaki tarım arazileri zilyetlikle kazanılamayacağı için ÇKS kaydında bu yeri ilgili kurumdan kiraladığını gösteren sözleşme istenir; 2025'teki değişiklikle sözleşme yoksa taahhütnameyle başvurulabilir (md. 7). Yani "dedemden beri ekiyoruz" savunması Hazine arazisinde tapu doğurmaz; ama kira ve satış yolları vardır. Özel mülk tarlalarda zilyetlikle tescil için köyde arsa, tapu ve kadastro rehberine bakın.

İzinsiz kullanımın bedeli: ecrimisil

2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 75. maddesi, Devletin özel mülkiyetindeki ya da hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazı işgal eden kişiden ecrimisil istenmesini öngörür. Ecrimisil, taşınmaz ve değerleme konusunda uzman üç kişilik komisyonca, tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere belirlenir. Ecrimisil istenebilmesi için idarenin zarara uğramış olması ya da kullananın kusurlu olması aranmaz.

Kanun ödeme kolaylığı da tanır: ecrimisile itiraz edilmezse yüzde 20, ayrıca peşin ödenirse yüzde 15 indirim uygulanır. Rızaen ödenmeyen ecrimisil 6183 sayılı Kanuna göre tahsil edilir ve işgal edilen taşınmaz idarenin talebiyle mülki amirce en geç 15 gün içinde tahliye ettirilir. Köyü doğrudan ilgilendiren bir hüküm de vardır: köy sınırları içindeki Hazine taşınmazlarının işgalcilerinden tahsil edilen ecrimisilin yüzde beşi, Köy Kanunundaki görevlerde kullanılmak üzere o köyün tüzel kişiliği hesabına aktarılır. Maliye Bakanlığı bu oranı iki katına kadar artırmaya yetkilidir. Köy bütçesi için köy bütçesi ve köy salması rehberine bakın. Kira sözleşmesinin bitmesinden sonra kullanım sürerse, sözleşmede hüküm yoksa yine ecrimisil alınır; yani süresi dolan kira sözleşmesini zamanında yenilemek de önemlidir.

Yol	Kimler için	Temel kural	Dayanak
Doğrudan kiralama	31.12.2019'dan önce en az 3 yıldır tarımsal amaçla kullananlar	Cari yıl ecrimisilin yarısı üzerinden, 10 yıla kadar	4706 ek md. 6
Kiracıya satış	Doğrudan kiralamada yükümlülüğünü yerine getiren kiracı	10 yıllık kullanımdan sonra, sözleşmeye göre	4706 ek md. 6
Köy yerleşme alanında satış	Kullanıcı	Belediye ve mücavir alan dışında, 5.000 m²'ye kadar	4706 md. 4
Kooperatife kiralama	Tarımsal amaçlı kooperatif ve üretici birlikleri	Harca esas değerin %1'i üzerinden, 20 yıl	4706 ek md. 5
Genel kiralama	Herkes	Süre 10 yılı geçemez; 3 yılı aşan kira Bakanlık iznine bağlı	Yönetmelik md. 68–69

Doğrudan kiralama ve on yıl sonra satış

2018'de 7143 sayılı Kanunla eklenen ve 2022'de 7394 sayılı Kanunla değiştirilen 4706 sayılı Kanunun ek 6. maddesi, Hazine tarım arazilerinin kullanıcılarına özel bir yol açar. İmar planı bulunmayan ya da imar planında tarımsal amaca ayrılmış Hazine tarım arazileri, 31 Aralık 2019'dan önce en az üç yıldır tarımsal amaçla kullanan ve kullanımı devam eden, Bakanlıkça belirlenen kullanıcılara cari yıl ecrimisil bedelinin yarısı üzerinden on yıla kadar doğrudan kiralanabilir.

Kira süresi sonunda yükümlülüklerini yerine getiren ve talepte bulunan kiracının kira süresi uzatılabilir ya da arazi, on yıllık kullanımın ardından sözleşme hükümleri çerçevesinde kiracıya doğrudan satılabilir. Satışta, 26 Nisan 2012 itibarıyla belediye ve mücavir alan dışında kalan araziler için 6292 sayılı Kanunun Hazine tarım arazilerinin satışına ilişkin hükümleri kıyasen uygulanır.

6292 sayılı Kanunun 12. maddesi daha önce, 31 Aralık 2011 itibarıyla en az üç yıldır kiracı ya da kullanıcı olanlara Kanunun yürürlüğünden itibaren iki yıllık bir başvuru süresi tanımış ve tamamen tarımsal amaçla kullanılan yerlerde satış bedelini rayiç bedelin yüzde 50'si olarak belirlemişti. Bu başvuru süreleri geçmiş dönemlere aittir; kullanıcı için bugün öne çıkan yol ek 6. maddedir.

Köy yerleşme alanındaki Hazine arsası

Köy içinde evi ya da ahırı Hazine arsası üzerinde kalmış aileler için 4706 sayılı Kanunun 4. maddesi önemlidir: belediye ve mücavir alan sınırları dışında, köy ve mezraların yerleşme alanı içinde bulunan ve yüzölçümü 5.000 metrekareye kadar olan Hazine taşınmazları kullanıcılarına doğrudan satılabilir. Aynı madde, Hazine ile paylı mülkiyette bulunan taşınmazlarda, hisse oranı yüzde 40'ı ya da hisse miktarı imar planı dışında 4.000 metrekareyi aşmamak kaydıyla, talep eden hissedarlara doğrudan satış imkânı da tanır. Köy yerleşik alanının nasıl belirlendiği için köyde ev yapmak: ruhsat ve izinler rehberine ve köy yerleşik alanı maddesine bakın.

Hazine arazisinde arılık ve hayvancılık

Hazine arazisi yalnızca tarla olarak kullanılmaz. Arıcılık Yönetmeliğine göre Hazine taşınmazlarında arı konaklama noktası belirlenirken Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği il müdürlüğünün millî emlak biriminin görüşü alınır; arıcı da Hazine taşınmazında konaklayacaksa bu birimden izin belgesi alır. Ayrıntılar arıcılık kaydı rehberinde. Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik de tarım arazilerinin, yönetmelikte belirlenen bedel üzerinden, komisyon eliyle kiraya verilebileceğini söyler; kira süresi on yılı geçemez ve üç yılı aşan kiralamalar için Bakanlıktan izin alınır (md. 68–69).

Başvurudan önce: tapu ve kadastro kontrolü

Bir arazinin gerçekten Hazineye ait olup olmadığını ve ada-parsel bilgisini tapu kaydı gösterir. Kadastrosu yapılmış köylerde kayıt TAKBİS'tedir; kadastrosu tamamlanmamış yerlerde ise kullanımın tespiti keşif ve kadastro çalışmalarıyla yapılır. Kullanım süresini ispat için eski ÇKS kayıtları, ödenmiş ecrimisil ya da kira makbuzları ve muhtarlıktan alınacak belgeler işe yarar; köy muhtarlığının düzenleyebildiği belgeler için muhtarlıktan belge almak rehberine bakın.

Kooperatiflere uzun süreli kiralama

4706 sayılı Kanunun ek 5. maddesi, Hazineye ait taşınmazların tarımsal üretim yapmak üzere tarımsal amaçlı kooperatiflere, tarım satış kooperatiflerine, tarımsal üretici birliklerine ve bunların üst kuruluşlarına, harca esas değerin yüzde biri üzerinden yirmi yıl süreyle doğrudan kiralanabileceğini düzenler. Köyde bir kooperatif kurmak, Hazine arazisini ortak üretimle değerlendirmenin bir yoludur; kuruluş için köyde kooperatif kurmak rehberine bakın.

1. Tapu kaydından arazinin Hazineye ait olup olmadığını öğrenin
2. Kullanım başlangıcını ve süresini gösteren belgeleri toplayın
3. İl ya da ilçe millî emlak birimine doğrudan kiralama için başvurun
4. Ecrimisil tebliğ edildiyse itiraz etmeme ve peşin ödeme indirimlerini değerlendirin
5. Kira sözleşmesini ÇKS kaydında kullanın
6. On yıllık kullanımdan sonra satış hakkını sorun

Kaynak: 4706 sayılı Kanun md. 4, ek md. 5, ek md. 6; 2886 sayılı Kanun md. 75; ÇKS Yönetmeliği md. 7. Şema Köyümüz tarafından çizilmiştir.

Mera, orman ve Hazine farkı

Köy çevresindeki her kamu arazisi Hazine tarım arazisi değildir. Meralar 4342 sayılı Mera Kanununa, ormanlar Orman Kanununa tabidir ve bu rehberdeki Hazine tarım arazisi kuralları onlara uygulanmaz. Mera için mera kanunu ve mera sınırları, orman sınırı dışına çıkarılan 2B alanları için orman sınırı ve 2B rehberlerine bakın. İç Anadolu'nun geniş tarım havzalarında, örneğin Aksaray Eskil'deki Büğet ve Celil, Kırşehir Kaman'daki Bayramözü, Ankara Polatlı'daki Beşköprü ya da Çorum Alaca'daki Akören gibi yerleşimlerin çevresinde, bir parselin kime ait olduğu ancak tapu ve kadastro kaydıyla anlaşılır; köy adının komşularla karışmaması için aynı adlı köyler rehberine de göz atın.